📚 Rentabilidad inmobiliaria — lo que de verdad cuenta
🎣La rentabilidad bruta engaña. Es la que ves en los anuncios: alquiler anual dividido entre el precio. No cuenta ningún gasto ni los meses vacíos. Sirve para comparar rápido, pero nunca para decidir: la realidad siempre es más baja.
🧾Los gastos que la gente olvida. IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, derramas, y la gestión si delegas. Además, la inversión real no es solo el precio: los gastos de compra (impuestos, notaría) pueden sumar un 10% más. La rentabilidad neta lo tiene todo en cuenta.
📅La regla del mes vacío. Ningún piso está alquilado el 100% del tiempo. Entre inquilinos, reformas o algún impago, contar 11 meses de 12 (o menos) es prudente. Ese detalle es lo que separa la rentabilidad neta de la neta-neta, la más realista de todas.
🏦Esta calculadora asume compra al contado. Si compras con hipoteca, el cálculo cambia: inviertes menos dinero propio (solo la entrada), así que tu rentabilidad sobre el capital aportado puede ser mayor. Es el apalancamiento, que amplifica tanto las ganancias como los riesgos.
📈La rentabilidad no lo es todo. Un inmueble también puede revalorizarse (o depreciarse) con el tiempo, y eso no aparece en estas cifras. Tampoco la liquidez: vender un piso lleva meses. Invertir en ladrillo tiene ventajas e inconvenientes que van más allá del porcentaje anual.