Cuando alguien dice que su piso en alquiler le da un 6% de rentabilidad, casi siempre está hablando de la rentabilidad bruta: la más fácil de calcular y la más alejada de la realidad. La rentabilidad real, una vez descontados todos los gastos e impuestos, suele ser significativamente inferior. Este artículo te enseña a calcularla correctamente para que puedas tomar decisiones con números reales.
Los tres niveles de rentabilidad
Existen tres formas de calcular la rentabilidad de un piso en alquiler, cada una más precisa y más cercana a la realidad que la anterior. La diferencia entre la primera y la última puede ser de varios puntos porcentuales, lo que cambia completamente el análisis de una inversión.
Rentabilidad bruta
Es la más sencilla de calcular: divide los ingresos anuales por alquiler entre el precio total de compra (incluyendo gastos de compra) y multiplica por 100. No descuenta ningún gasto ni impuesto. Solo sirve como primera aproximación rápida para descartar o seleccionar propiedades, nunca como dato definitivo para decidir una inversión.
Rentabilidad neta
Descuenta los gastos recurrentes asociados a la propiedad: IBI, comunidad de propietarios, seguro de hogar, seguro de impagos, reparaciones y mantenimiento, y periodos de vacío (meses sin inquilino). Es mucho más realista que la bruta, pero todavía no incluye el impacto fiscal.
Rentabilidad neta-neta
Es la rentabilidad real después de pagar también los impuestos sobre los ingresos del alquiler. Es el único número que refleja lo que realmente te queda en el bolsillo como propietario. En España, los ingresos por alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
Ejemplo completo con números reales
Tomemos un piso comprado por 150.000 € (precio de compra) con gastos de adquisición de 18.000 € (12%), alquilado por 750 € al mes. Coste total de la inversión: 168.000 €.
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingresos brutos por alquiler | 9.000 € (750 × 12) |
| IBI | -400 € |
| Comunidad de propietarios | -600 € |
| Seguro de hogar | -250 € |
| Seguro de impagos | -270 € |
| Reparaciones y mantenimiento (estimación) | -500 € |
| Vacíos (1 mes cada 2 años estimado) | -375 € |
| Ingresos netos antes de impuestos | 6.605 € |
| IRPF sobre rendimiento neto (tipo ~24%)* | -1.585 € |
| Rentabilidad neta-neta | 5.020 € / 168.000 € = 2,99% |
El resultado que sorprende: lo que parecía una rentabilidad bruta del 5,36% se convierte en una rentabilidad neta-neta del ~3% después de gastos e impuestos. No es una mala rentabilidad, pero es muy distinta a la que muchos propietarios creen obtener. Y este cálculo no incluye el riesgo de impagos graves, derramas extraordinarias o periodos largos sin inquilino.
Los gastos ocultos que más se olvidan
Derramas extraordinarias de comunidad
Obras de fachada, ascensor, impermeabilización de cubierta… Las derramas pueden suponer varios miles de euros en un año malo. Si la finca es antigua, su probabilidad es alta. Deben incluirse como coste estimado anual aunque no sean regulares.
Costes de rotación de inquilinos
Cada cambio de inquilino implica: limpieza a fondo, posibles reparaciones, periodo de vacío, honorarios de agencia inmobiliaria (habitualmente un mes de alquiler) y tiempo de gestión. En un piso con contratos cortos, esto puede ocurrir cada dos o tres años.
Amortización del inmueble
El inmueble se deprecia con el uso. Hacienda permite deducir el 3% anual del valor de construcción (no del suelo), pero esta amortización también representa un coste económico real que reducirá el valor del inmueble a largo plazo si no se mantiene adecuadamente.
Tiempo de gestión
Buscar inquilinos, gestionar incidencias, supervisar reparaciones, revisar contratos… Si valoras tu tiempo, este coste es real aunque no aparezca en ninguna factura. Un piso en alquiler no es una inversión completamente pasiva.
Cómo tributan los ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler de vivienda habitual tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. El proceso es el siguiente:
Base: rendimiento neto
Se calcula restando de los ingresos brutos todos los gastos deducibles: IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses de hipoteca (si la hubiera), amortización del inmueble y gastos de administración y gestión.
Reducción del 60% si es vivienda habitual
Si el inmueble se alquila como vivienda habitual del inquilino, puedes aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto. Esto reduce significativamente la base imponible. Esta reducción está sujeta a cambios legislativos y conviene verificar su vigencia en el momento de la declaración.
Obligación de declarar siempre
Incluso si el resultado es negativo (gastos superiores a ingresos), debes declarar los ingresos por alquiler en la declaración de la renta. Hacienda cruza los datos del catastro y puede detectar alquileres no declarados.
¿Qué rentabilidad mínima debería exigirle a un piso?
No existe una respuesta universal, pero hay referencias útiles para contextualizar si una inversión inmobiliaria tiene sentido:
Referencia mínima: superar la inflación
Si la rentabilidad neta-neta no supera la inflación, estás perdiendo poder adquisitivo en términos reales aunque nominalmente ganes dinero.
Referencia de oportunidad: comparar con alternativas
Un fondo indexado global ha rentado históricamente entre un 7% y un 10% anual con total liquidez, sin gestión y sin concentración de riesgo en un único activo. Si el piso rinde un 3% neto-neto y el fondo indexado un 7-8%, el coste de oportunidad es real y debe formar parte del análisis.
El factor que cambia el análisis: el apalancamiento
Si compras el piso con hipoteca, el cálculo cambia porque estás invirtiendo solo el 20-30% de capital propio. La rentabilidad sobre el capital propio puede ser mucho mayor, aunque también amplifica el riesgo. Hay que calcular la rentabilidad sobre el capital propio invertido, no sobre el precio total del inmueble.
Lo que debes recordar
La inversión inmobiliaria en alquiler puede ser una estrategia perfectamente válida, pero solo si los números reales la justifican. Calcular siempre la rentabilidad neta-neta, incluir todos los gastos ocultos, considerar el coste de oportunidad y comparar con alternativas líquidas son los pasos que separan una decisión informada de una decisión emocional. El ladrillo no siempre gana.
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