Cómo funciona la amortización francesa
La amortización francesa es el sistema que usan casi todas las hipotecas y préstamos en España. Entender cómo funciona te explica una de las cosas que más sorprende a quien firma una hipoteca: por qué durante los primeros años pagas muchísimos intereses y apenas reduces la deuda.
No es ninguna trampa, es matemática pura. Pero conocerla te permite tomar decisiones mucho más inteligentes sobre tu hipoteca, especialmente a la hora de plantearte amortizaciones anticipadas.
Qué es la amortización francesa
La amortización francesa es un sistema de pago de préstamos en el que la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo. Pagas siempre lo mismo cada mes — por ejemplo, 600€ — pero lo que cambia es la proporción de esa cuota que va a intereses y la que va a reducir el capital pendiente.
Esa cuota fija es lo que hace este sistema tan cómodo y popular: sabes exactamente cuánto vas a pagar cada mes durante los próximos 20 o 30 años. Pero detrás de esa aparente sencillez hay un detalle importante que conviene entender.
Por qué al principio pagas casi solo intereses
Aquí está la clave de la amortización francesa. Los intereses se calculan sobre el capital que todavía debes. Al principio del préstamo debes mucho dinero, así que la mayor parte de tu cuota se va en pagar intereses. A medida que vas reduciendo la deuda, los intereses bajan y cada vez más parte de tu cuota va a amortizar capital.
Ejemplo práctico: en una hipoteca de 100.000€ a 25 años con un interés del 3%, tu cuota mensual sería de unos 474€. El primer mes, de esos 474€, unos 250€ van a intereses y solo 224€ a amortizar capital. Veinte años después, la proporción se invierte: la mayor parte de la cuota reduce capital y muy poco son intereses.
Qué es el cuadro de amortización
El cuadro de amortización es la tabla que el banco te entrega y que detalla, cuota a cuota, cuánto pagas de intereses, cuánto de capital y cuánto te queda por deber. Es un documento que deberías pedir y revisar siempre antes de firmar cualquier préstamo.
| Cuota | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|---|---|---|
| Mes 1 | 250€ | 224€ | 99.776€ |
| Mes 120 | 165€ | 309€ | 65.500€ |
| Mes 240 | 40€ | 434€ | 11.000€ |
| Cuota constante | 474€ todos los meses — cambia el reparto, no el total | ||
Qué implica esto para ti
La consecuencia práctica más importante es esta: las amortizaciones anticipadas son mucho más rentables al principio del préstamo. Como en los primeros años la mayor parte de tu cuota se va en intereses, reducir capital pronto te ahorra muchos intereses futuros. Si amortizas al final, cuando ya casi no pagas intereses, el ahorro es mínimo.
Concepto clave — Amortización anticipada: es devolver parte del capital pendiente antes de tiempo. En el sistema francés, hacerlo en los primeros años del préstamo maximiza el ahorro en intereses, porque reduces el capital sobre el que se calculan.
En la siguiente lección veremos el sistema de amortización americana, que funciona de forma muy distinta. Comparar ambos te dará una visión completa de cómo se estructuran los préstamos.