Saber calcular la rentabilidad de un alquiler es imprescindible antes de comprar un inmueble para invertir, y sin embargo es algo que mucha gente hace mal o directamente no hace. El error más común es fijarse solo en lo que se ingresa por el alquiler, olvidando todos los gastos que reducen esa cifra. Calcular bien la rentabilidad de un alquiler, distinguiendo entre la rentabilidad bruta y la neta, te permite saber si una inversión inmobiliaria realmente merece la pena o si los números, una vez descontados todos los costes, no son tan atractivos como parecían.
Por qué calcular bien la rentabilidad de un alquiler
Cuando alguien evalúa comprar un piso para alquilar, suele hacer una cuenta rápida: divide el alquiler anual entre el precio del piso y obtiene un porcentaje. El problema es que esa cuenta solo da la rentabilidad bruta, que ignora todos los gastos asociados y, por tanto, da una imagen demasiado optimista.
La rentabilidad de un alquiler que de verdad importa es la neta: la que queda después de descontar todos los gastos. La diferencia entre ambas puede ser enorme, y confundirlas lleva a tomar malas decisiones de inversión. Aprender a calcular correctamente la rentabilidad de un alquiler es lo que separa una inversión inmobiliaria informada de una apuesta a ciegas.
Rentabilidad bruta vs rentabilidad neta
Hay dos formas de medir la rentabilidad de un alquiler, y entender la diferencia es clave:
Rentabilidad bruta
Es el cálculo simple: los ingresos anuales por alquiler divididos entre el precio de compra, sin descontar gastos. Da una primera idea rápida, pero es engañosa porque ignora todos los costes.
Rentabilidad neta
Es la rentabilidad real: los ingresos anuales menos todos los gastos, divididos entre la inversión total (precio más gastos de compra). Esta es la cifra que de verdad te dice si la inversión merece la pena.
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio compra) × 100
— frente a —
Rentabilidad neta = (Alquiler anual − Gastos / Inversión total) × 100
Ejemplo práctico de cálculo
Veámoslo con números: imagina un piso de 150.000 € que alquilas por 750 € al mes (9.000 € al año). La rentabilidad bruta sería 9.000 / 150.000 = 6%. Suena bien. Pero ahora restemos los gastos reales: unos 1.800 € al año entre IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y un mes de vacancia. Además, la compra tuvo unos 15.000 € de gastos (impuestos, notaría, etc.), así que la inversión total fue de 165.000 €. La rentabilidad neta real sería (9.000 − 1.800) / 165.000 = 4,36%. Hemos pasado de un 6% aparente a un 4,36% real. Esa diferencia es exactamente lo que la mayoría de la gente ignora al calcular la rentabilidad de un alquiler.
Los gastos que debes restar
Para calcular la rentabilidad de un alquiler de forma realista, debes restar todos estos gastos, que muchos inversores olvidan:
IBI: el impuesto de bienes inmuebles, anual y obligatorio.
Comunidad de propietarios: los gastos de comunidad, que en muchos casos paga el propietario.
Seguro del hogar: recomendable y, a veces, exigido.
Mantenimiento y reparaciones: averías, desperfectos y reformas periódicas. Conviene reservar un porcentaje anual.
Periodos de vacancia: los meses en que el piso está vacío entre inquilinos, sin generar ingresos.
Impagos: el riesgo de que un inquilino deje de pagar, que conviene contemplar.
Impuestos sobre el alquiler: los ingresos por alquiler tributan en el IRPF, reduciendo tu rentabilidad neta final.
No olvides los gastos de compra
Un error frecuente al calcular la rentabilidad de un alquiler es dividir entre el precio del piso, en lugar de entre la inversión total. La inversión real no es solo el precio: incluye todos los gastos de comprar la vivienda (impuestos como el ITP o el IVA, notaría, registro, gestoría, tasación), que pueden sumar entre un 10% y un 13% del precio.
La inversión total es lo que de verdad pusiste: si compras un piso de 150.000 € pero los gastos de compra son 15.000 €, tu inversión real es 165.000 €, no 150.000 €. Calcular la rentabilidad sobre el precio en lugar de sobre la inversión total infla artificialmente el resultado. Para una cifra honesta, divide siempre entre todo lo que has desembolsado, gastos de compra incluidos.
Qué rentabilidad se considera buena
Una vez sabes calcular la rentabilidad de un alquiler, surge la pregunta: ¿qué cifra es buena? No hay una respuesta única, pero hay algunas referencias orientativas en el mercado español.
Referencias orientativas: una rentabilidad neta por alquiler en España suele moverse en una horquilla aproximada del 3% al 5-6%, dependiendo mucho de la zona. A esa rentabilidad por alquiler hay que sumarle la posible revalorización del inmueble a largo plazo. Lo importante es comparar esa cifra con otras alternativas: si una inversión inmobiliaria te da un 4% neto con todo el trabajo y la falta de liquidez que implica, conviene compararla con la rentabilidad histórica de la bolsa, como vimos al analizar el inmobiliario frente a la bolsa. La rentabilidad debe compensar el esfuerzo y el riesgo.
El factor que lo cambia todo: el apalancamiento
Hay un elemento que puede transformar la rentabilidad de un alquiler: el apalancamiento de la hipoteca. Si compras el piso con financiación, la rentabilidad sobre el capital que tú aportas (tu dinero real) puede ser mayor, porque controlas un activo grande habiendo puesto solo una parte. Eso sí, el apalancamiento amplifica tanto las ganancias como las pérdidas, y añade el coste de los intereses, así que debe analizarse con cuidado.
Lo que debes recordar
Para calcular la rentabilidad de un alquiler de forma realista, no te quedes en la rentabilidad bruta (alquiler anual entre precio): calcula la neta, restando todos los gastos (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacancia, impagos e impuestos) y dividiendo entre la inversión total, gastos de compra incluidos. La diferencia entre la rentabilidad bruta y la neta puede ser enorme: un 6% bruto puede quedarse en un 4% real. En España, una rentabilidad neta por alquiler suele moverse entre el 3% y el 6%, a la que se suma la revalorización. Compárala siempre con otras alternativas como la bolsa, y ten en cuenta el apalancamiento de la hipoteca. Calcular bien la rentabilidad de un alquiler es lo que te permite invertir con los ojos abiertos.
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