La fiscalidad de los REITs y las SOCIMIs es un aspecto que todo inversor en inmobiliario cotizado debe conocer, porque determina cuánto te llevas realmente de tus inversiones. Los REITs y SOCIMIs reparten la mayor parte de sus beneficios como dividendos, y tanto esos dividendos como las ganancias por vender tus participaciones tributan en tu declaración. Entender bien la fiscalidad de los REITs te ayuda a calcular la rentabilidad neta real y a planificar mejor tus inversiones. En esta guía la explicamos de forma clara, con sus cuatro claves principales.
La fiscalidad de los REITs tiene dos niveles
Para entender la fiscalidad de los REITs y las SOCIMIs hay que distinguir dos planos: cómo tributa la propia sociedad y cómo tributas tú como inversor. Los REITs y SOCIMIs tienen un régimen fiscal especial a nivel de sociedad, diseñado para fomentar este tipo de inversión.
A nivel de la sociedad, las SOCIMIs españolas disfrutan de un tipo reducido (del 0% en el Impuesto sobre Sociedades sobre las rentas que cumplen los requisitos), a cambio de estar obligadas a repartir la mayor parte de sus beneficios como dividendos. Pero eso no significa que tú no pagues: la tributación se traslada al inversor. Por eso, al hablar de la fiscalidad de los REITs lo que más te importa es cómo tributas tú, que es lo que vemos a continuación.
Las claves de la fiscalidad de los REITs para el inversor
1. Los dividendos tributan en la base del ahorro
Los dividendos que cobras de un REIT o una SOCIMI tributan en la base del ahorro de tu IRPF, junto con otros rendimientos del capital. La empresa te aplica una retención (habitualmente del 19%) en el momento del cobro, que es un adelanto de tu impuesto.
2. Las ganancias por venta también tributan
Si vendes tus participaciones de un REIT o SOCIMI con ganancia, esa ganancia patrimonial también se integra en la base del ahorro. Se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el de compra.
3. Puedes compensar las pérdidas
Si vendes con pérdida, puedes compensar esas pérdidas con otras ganancias de la base del ahorro, e incluso arrastrarlas a los cuatro ejercicios siguientes.
4. Ojo a los REITs extranjeros
Los dividendos de REITs extranjeros pueden estar sujetos a una retención en origen (según el país y el convenio de doble imposición), además de tributar en España. Existen mecanismos para evitar la doble imposición, pero añaden complejidad.
Los tramos de la base del ahorro
Tanto los dividendos como las ganancias por venta de REITs y SOCIMIs se integran en la base del ahorro, que se grava con tipos progresivos. De forma orientativa, los tramos van desde alrededor del 19% para las primeras ganancias hasta tipos superiores para los importes más altos.
Lo que determina tu tipo real: un punto clave de la fiscalidad de los REITs es que el tipo que pagas no depende solo de lo que ganes con ellos, sino del total de tus rendimientos de la base del ahorro del año (dividendos de acciones, intereses, ganancias de fondos, etc.), que se suman todos. Por eso dos inversores con el mismo dividendo de un REIT pueden pagar tipos distintos, según el resto de su base del ahorro. Como los tramos concretos pueden cambiar de un ejercicio a otro, conviene consultar siempre los tipos vigentes en la Agencia Tributaria.
La retención del 19%: un adelanto, no el impuesto final
Un malentendido habitual sobre la fiscalidad de los REITs es pensar que la retención del 19% que te aplican al cobrar el dividendo es el impuesto definitivo. No lo es: es solo un pago a cuenta. En tu declaración de la renta se regulariza: si según tu tramo te corresponde pagar más del 19%, abonas la diferencia; si te corresponde menos, te la devuelven.
Esto es importante para no llevarte sorpresas. Si tienes una base del ahorro elevada, el tipo final que pagarás por los dividendos de tus REITs será superior al 19% retenido, y tendrás que abonar ese extra en la declaración. Tenerlo en cuenta te ayuda a calcular bien la rentabilidad neta de tu inversión en REITs.
REITs vs inmueble directo: la diferencia fiscal
Una diferencia clave frente a comprar un piso: en la fiscalidad de los REITs, los dividendos y las ganancias tributan en la base del ahorro (con tipos del 19% en adelante). En cambio, las rentas del alquiler de un inmueble propio tributan en la base general, junto con tu nómina, a tipos que pueden ser bastante más altos según tus ingresos. Esta diferencia de tributación (base del ahorro vs base general) es un factor que a veces juega a favor de los REITs frente a la inversión inmobiliaria directa, y conviene tenerlo en cuenta al comparar ambas opciones.
Lo que debes recordar
La fiscalidad de los REITs y las SOCIMIs tiene dos niveles: la sociedad disfruta de un régimen especial (las SOCIMIs tributan al 0% en Sociedades a cambio de repartir sus beneficios), y la tributación se traslada al inversor. Para ti, lo clave: los dividendos tributan en la base del ahorro con una retención del 19% que luego se regulariza, las ganancias por venta también van a la base del ahorro, puedes compensar pérdidas, y ojo a la doble imposición de los REITs extranjeros. El tipo real que pagas depende del total de tu base del ahorro. Y una ventaja frente al inmueble directo: los REITs tributan en la base del ahorro, no en la general. Recuerda que esto es información educativa: para tu caso, consulta con un asesor y verifica la normativa en la Agencia Tributaria.
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