Encuentras el piso perfecto por 200.000 €. Tienes 200.000 € ahorrados. ¿Puedes comprarlo? No. Porque comprar una vivienda en España cuesta bastante más que el precio de venta. Los impuestos, los gastos notariales, el registro, la tasación y otros conceptos pueden sumar entre el 10% y el 15% del precio de compra, dinero que debe salir de tu bolsillo el día de la firma y que no financia el banco. Este artículo te detalla cada concepto para que no te lleves ninguna sorpresa.
El principio fundamental: necesitas más del 20% de entrada
Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación de una vivienda. Esto significa que debes aportar al menos el 20% del precio como entrada. Pero ese no es el único dinero que necesitas: además de ese 20%, debes tener disponible entre un 10% y un 12% adicional para cubrir todos los gastos asociados a la compra.
En la práctica, para comprar una vivienda de 200.000 € necesitas tener ahorrados aproximadamente 60.000-64.000 € en efectivo: 40.000 € de entrada más 20.000-24.000 € de gastos. Como explicamos en la guía para comprar tu primera vivienda, el ahorro previo es el cuello de botella que más retrasa la compra para la mayoría de familias.
El desglose completo de los gastos
1. El impuesto: el gasto más grande
El impuesto que pagas al comprar una vivienda depende de si es nueva o de segunda mano:
Vivienda nueva: IVA + AJD
Las viviendas nuevas (primera transmisión del promotor al comprador) pagan IVA al 10% del precio de compra, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. Para una vivienda de 200.000 €: IVA = 20.000 € + AJD = 1.000-3.000 €.
Vivienda de segunda mano: ITP
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de vivienda usada. Su tipo varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. Madrid aplica el 6%; Cataluña y Valencia el 10%. Para una vivienda de 200.000 € en Madrid: 12.000 €. En Cataluña: 20.000 €. La diferencia es enorme y debe tenerse en cuenta al comparar compras entre comunidades.
| Comunidad Autónoma | Tipo ITP | ITP sobre 200.000 € |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 12.000 € |
| Andalucía | 7% | 14.000 € |
| Comunitat Valenciana | 10% | 20.000 € |
| Cataluña | 10% | 20.000 € |
| País Vasco / Navarra | 4% | 8.000 € |
2. Gastos de notaría
La escritura de compraventa debe formalizarse ante notario. Los aranceles notariales están regulados por el Estado y dependen del precio de la vivienda. Para una vivienda de 200.000 €, los honorarios del notario suelen oscilar entre 600 € y 900 €. Si hay hipoteca, se añade la escritura de préstamo hipotecario (desde la Ley Hipotecaria de 2019, los gastos notariales de la hipoteca los paga el banco, no el comprador).
3. Registro de la Propiedad
La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que la transmisión sea oponible frente a terceros. Los aranceles registrales también están regulados y son inferiores a los notariales. Para 200.000 €, el coste habitual está entre 400 € y 600 €.
4. Tasación del inmueble
Si vas a financiar la compra con hipoteca, el banco exige una tasación oficial del inmueble realizada por una empresa tasadora homologada. El coste de la tasación corre a cargo del comprador y varía según el tamaño y ubicación del inmueble: habitualmente entre 300 € y 600 €. Desde 2019, el banco no puede obligarte a contratar su tasadora: puedes elegir cualquiera homologada por el Banco de España.
5. Gestoría
Aunque no es obligatoria por ley, en la práctica la mayoría de operaciones hipotecarias se tramitan a través de una gestoría que coordina la notaría, el registro y el pago de impuestos. El coste suele estar entre 300 € y 500 €. En muchas hipotecas el banco la impone, aunque desde 2019 esto está más limitado.
6. Los gastos que muchos olvidan
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Si la venta se realiza a través de una inmobiliaria, sus honorarios suelen ser del 3% al 5% del precio de venta. Habitualmente los paga el vendedor, pero en algunos casos se reparten o recaen sobre el comprador. Verifica esto antes de firmar ningún documento.
Nota simple del Registro
Antes de comprar, debes solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar que la vivienda no tiene cargas, hipotecas o embargos. Coste: 9,02 € online. Es el dinero mejor invertido de toda la operación.
Cambio de suministros y comunidad
Alta de luz, gas, agua a tu nombre y cuotas de comunidad prorrateadas del mes de compra. Pequeños importes pero que hay que tener previstos.
Mudanza y reformas iniciales
El coste de la mudanza y cualquier reforma mínima necesaria antes de entrar a vivir puede ascender a varios miles de euros. No forman parte de la compra en sentido estricto, pero sí del presupuesto total que necesitas tener disponible.
El resumen en números: cuánto necesitas realmente
| Concepto | Vivienda 200.000 € (Madrid) | Vivienda 200.000 € (Valencia) |
|---|---|---|
| Entrada (20%) | 40.000 € | 40.000 € |
| ITP | 12.000 € (6%) | 20.000 € (10%) |
| Notaría + Registro | 1.200 € | 1.200 € |
| Tasación + Gestoría | 800 € | 800 € |
| Total necesario | ~54.000 € | ~62.000 € |
La diferencia entre comunidades es enorme: para el mismo piso de 200.000 €, el comprador en Valencia necesita 8.000 € más de ahorro que en Madrid, solo por la diferencia en el ITP. Antes de decidir dónde comprar, calcula siempre el coste total incluyendo los impuestos de tu comunidad autónoma. Como analizamos en la comparativa entre alquilar o comprar, estos costes de entrada son uno de los factores que más pesan en el análisis.
Lo que debes recordar
La regla más sencilla para no llevarte sorpresas: suma siempre un 10-12% al precio de compra para estimar los gastos totales en segunda mano, o un 13-15% en obra nueva por el IVA más alto. Y recuerda que ese dinero debe estar disponible en efectivo el día de la firma: no lo financia el banco. Planifica con tiempo, ahorra con margen y consulta siempre los impuestos específicos de tu comunidad autónoma antes de tomar ninguna decisión.
¿Quieres saber cuánta hipoteca puedes pedir según tu sueldo antes de buscar piso?
Calcular mi hipoteca →
Deja una respuesta